Владимир Велигорский специально для Новое Время.Бизнес о том как долго продлится бум на польскую жилую недвижимость

Цены на жилье в Польше

По результату первого полугодия 2019 года рынок первичной недвижимости Польши показал относительное замедление по росту цен. Многие эксперты тогда предрекали окончание цикла роста и стабилизацию цен. Но результаты третьего квартала этого года говорят о продолжении, хоть и уже не повсеместном, роста цен на первичку.

Cреднее изменение цен в 16 крупнейших польских городах в этот период составило 2%. Продолжение такого темпа будет означать рост более 8% по окончанию года. В абсолютных значениях средние цены на первичку и динамика их изменений по главным городам Польши выглядит так:

Почему растут цены

Пока ведущие аналитики продолжают предупреждать нас, что бум не может длиться вечно, давайте посмотрим, какие факторы обуславливают текущий рост цен на жилье.

Глобально, и это отличает польский рынок от украинского, его динамика происходит на фоне общего подъема и оздоровления экономики. Кроме того, инвестор польской первичной недвижимости гарантирован от потери денег в незаконченный объект благодаря государственному регулированию финансовых потоков при девелопменте.

Из специфических, первый и основной фактор — ипотека. Количество и стоимость выданных ипотечных кредитов все еще находятся на очень высоком уровне — с января по июль 2019 года стоимость выданных кредитов была на 13% выше, чем год назад.

Второй фактор — повышение уровня минимальных и средних заработных плат. Это опосредованный фактор, однако значительное увеличение минимальной заработной платы стимулирует к накоплению и вложению средств. Если инфляция и процентные ставки по ипотеке не возрастут соответственно, это может вести к дальнейшему быстрому росту цен на жилье.

Третий фактор — все еще высокий спрос. Эксперты портала Rynek pierwotny проверили изменения в количестве проданных новых квартир в мегаполисах за последние 2,5 года (1 квартал 2017 года — 2 квартал 2019 года). Их отчет показал, что пока рано говорить о непрерывной тенденции к снижению спроса на жилье. Так, если взять продажи 1 квартала 2017 года за 100%, то динамика спроса каждого следующего квартала будет выглядеть вот так:

2 кв. 2017 — 99% от уровня продаж 1 кв. 2017;

3 кв. 2017 — 86% от уровня продаж 1 кв. 2017;

4 кв. 2017 — 81% от уровня продаж 1 кв. 2017;

1 кв. 2018 — 90% от уровня продаж 1 кв. 2017;

2 кв. 2018 — 77% от уровня продаж 1 кв. 2017;

3 кв. 2018 — 74% от уровня продаж 1 кв. 2017;

4 кв. 2018 — 79% от уровня продаж 1 кв. 2017;

1 кв. 2019 — 81% от уровня продаж 1 кв. 2017;

2 кв. 2019 — 85% от уровня продаж 1 кв. 2017

«Провал» 2 и 3 кварталов 2018, очевидно, связан с завершением программы кредитования жилья MdM (жилье для молодых семей) в начале 2018 года, однако это лишь временно затормозило продажи квартир. Далее продажи квартир имели положительную тенденцию.

Заметное влияние на общий спрос имеют иностранцы (это четвертый фактор), которые за прошлый год приобрели 426 242 кв. м жилья, что на 40% больше, чем в 2017 году. Украинцы в этой группе продолжают быть самыми активными (110 369 кв. м), увеличив спрос почти на 55% по сравнению с 2017 годом. В частных интервью краковские застройщики, например, указали, что до 10% сделок этого года совершаются украинцами.

Интересно, что за последние 2−2,5 года возрастает доля проданных квартир в небольших городах, а влияние основных мегаполисов (Варшава и Краков) на общестрановые показатели снижается.

Изменения долей 6 крупнейших городов в общем объеме продаж новых квартир (1 кв. 2017 — 2 кв. 2019)

Несмотря на развитость рынка ипотеки и относительно низкие процентные ставки, инвестирование в жилье с целью дальнейшей сдачи в аренду все еще выгодно. Средняя доходность квартир в долгосрочную аренду по городам Польши составляет 7,3% в год. Если сравнить затраты на аренду и процентные выплаты по обслуживанию ипотечного займа, то ипотека выходит дешевле. Тем не менее получение кредита связано с определенными сложностями: первоначальный взнос, доказательство стабильного заработка, кредитная история. Поэтому инвестиции в польские квартиры пока остаются привлекательным вложением.

Так чего же ждать

В краткосрочной перспективе, как кажется, вложение на первичном рынке Польши, особенно в курортных городах — все ещё выгодная инвестиция. Если мерить 5−10 годами, то кроме возможных макроэкономических колебаний, ряд экспертов указывают на фактор, способный существенно снизить спрос. В 90-е годы в Польше был очень серьезный кризис рождаемости, а именно это поколение в ближайшие 10 лет должен стать основным клиентом как для покупки, так и для аренды жилья.