Ситуация на рынке ипотечного кредитования в Польше в начале 2021 года

Какие изменения на ипотечном рынке мы наблюдали в 2020 году?

После нескольких лет процветания в начале 2020 года пандемия коронавируса потрясла рынок недвижимости в Польше. В период с марта по май наблюдалось резкое падение количества выданных ипотечных кредитов. Причины такой ситуации следует искать среди прочего, в введенной в стране изоляции и, как следствие, ужесточении кредитной политики банками. Покупатели были вынуждены оставаться дома, а закрытие границ практически остановило миграцию, что в конечном итоге привело к временному снижению спроса на недвижимость, также среди иностранцев, в том числе и украинцев. 

Банки, наблюдая растущую неопределенность на рынке, ужесточили правила выдачи ипотечных кредитов. Некоторые банки отказались от возможности финансирования покупки недвижимости при 10% собственного вклада, увеличив минимальный уровень до 20%, а некоторые повысили и до 30%. Также банки пересмотрели свои требования к источникам доходов соискателей, так практически полностью потеряли возможность получения ипотечного кредита граждане, которые получали доходами от гражданско-правовых договоров (договоров на выполнение определенных работ и поручений). Сталкивались с трудностями в получении ипотечного кредита и клиенты с доходом от предпринимательской деятельности, банковские структуры проводили более глубокий анализ источников доходов таких клиентов. Например, представителям отраслей, которые больше всего пострадали от пандемии (гастрономический и туристический бизнес) банки и вовсе отказывали в получении ипотеки.

Впрочем, несмотря на все трудности, панику и страх из-за пандемии ситуация на рынке ипотечного кредитования оставалась благоприятной, а снижение объемов кредитования не стало катастрофическим. Так, по итогам года, согласно отчету AMRON-SARFin, было выдано 204170 кредитов, что на 9,3% меньше чем год назад, а количество «активных ипотек» составило 2,472 млн, что на 3,47% ниже, чем в прошлом году. По мнению экспертов Mfinanse, снижение показателей на рынке это результат тотального локдауна в марте-мае 2020 года, а уже в 3 и 4 квартале темпы восстановление рынка позволили минимизировать потери от локдауна.

Из положительного, стоит отметить, что средняя стоимость кредита в злотых на конец четвертого квартала 2020 года составила 305 093 злотых, что на 7,4% больше, чем в четвертом квартале 2019 года. Лидером по количеству вновь выданных кредитов является Варшава, где выдано 49,44% всех ипотечных кредитов. Тем, кто планирует покупать недвижимость в столице, следует также учитывать, что средняя цена покупки квадратного метра в этом городе уже превышает 10 000 злотых, а это означает рост на 11,75% по сравнению с 2019 годом.

Чего нам ждать в 2021 году?

После года работы в условиях пандемии, можно смело сказать, что ситуация на ипотечном рынке стабилизируется. В настоящее время на рынок влияет несколько факторов, наиболее важными из которых являются:

• Рост доходов домохозяйств в Польше растет, несмотря на замедление экономического роста, вызванное пандемией и введенными ограничениями. По данным Центрального статистического управления, в декабре 2020 года средняя брутто-зарплата приблизилась к уровню 6000 злотых. Более высокие доходы в контексте ипотечного рынка важны, потому что они также приводят к более высокой кредитоспособности будущих заемщиков.
• В Польше мы по-прежнему имеет место дефицит квартир на рынке, особенно по сравнению, со странами Западной Европы. По данным Министерства развития Польши, на конец 2019 года дефицит жилья составлял около 640 тысяч квартир. Это влияет на то, что спрос на рынке останется стабильно высоким в ближайшие годы, а вероятность, что цены на недвижимость в ближайшее время снизятся - низка.
• Процентные ставки находятся на исторически низком уровне и составляют 0,1%. Текущий уровень процентных ставок не измениться минимум до середины 2022 года, по крайней мере так утверждают в Национальном Банке Польши. Уровень процентных ставок означает относительно низкие платежи по кредиту, так в конце 2020 года средняя ставка по ипотечному кредиту в Польше составила 2,49%, что также стимулирует рынок недвижимости и ипотечного кредитования.

Хорошая новость для тех, кто задумывается о покупке квартиры и подает заявку на ипотеку, заключается в том, что начало 2021 года принесло либерализацию банковской политики к кредитованию. Все больше банков стало кредитовать приобретение жилья при 10% собственном взносе, среди таких: mBank, PKO BP и другие. 

Помимо этого, госрегулятор обязал банки в этом году включить в свои предложения ипотеку с фиксированной ставкой, что также является интересным решением для людей, ищущих предсказуемые финансовые инструменты.

Со второй половины 2020 года банки также постепенно открываются для заемщиков, получающих доход от гражданско-правовых договоров. Доходы от предпринимательской деятельности по-прежнему отслеживаются более внимательно, а списки исключенных из финансирования отраслей сокращены.

Украинские заемщики

Украинская группа покупателей является уже более 6 лет наиболее активной группой на рынке жилья среди других иностранцев. В 2020 году большинство украинцев отложило покупку жилой недвижимости в Польше. Причин было несколько: глобальная неопределенность, опасения возможной потери работы и источников дохода, закрытые границы и пр. Но уже в начале 2021 года на рынок недвижимости, а следственно и на рынок ипотечных кредитов начали активно возвращаться клиенты из Украины. В первую очередь, это те наши соотечественники, которые живут в Польше на основании временного или постоянного вида жительства. Управление по делам иностранцев в Польше насчитало более 250 тыс. украинцев, основную массу (61%) которых составляют молодые люди до 18-40 лет. Интересно, что несмотря на закрытые границы с марта 2020 года, количество украинцев с ВНЖ в прошлом году выросло почти на 30 тыс. С началом 2021 года эта клиентская группа стала активно предпринимать шаги по приобретению жилой недвижимости в Польше, в большинстве случаев при помощи ипотечного кредитования. Напомним, что украинцы, которые живут в Польше, имеют ВНЖ сроком от 12 месяцев и получают легальные доходы, могут наравне с поляками получать ипотечные кредиты. По оценкам m2poland.com в связи с высокой разницей стоимости недвижимости в Украине и Польше, продолжающимся ростом зарплат в Польше и низкими процентными ставками спрос на ипотечные кредиты среди украинцев будет продолжать активно расти, в среднем на 50% в год. 

Авторы: Владимир Велигорский, руководитель портала польской недвижимости m2poland.com и Мариуш Новаковски, эксперт Mfinanse — специально для Property Times