Нова реальність на іпотечному ринку: фіксовані ставки вже вищі за змінні
У Польщі відбувся рідкісний поворот на ринку іпотечного кредитування — процентні ставки за іпотекою з фіксованою ставкою стали вищими, ніж за іпотекою зі змінною ставкою (WIBOR + маржа). Такої ситуації не спостерігалося вже кілька років, і багато експертів називають це поверненням до «традиційної» моделі ринку, коли за стабільність потрібно платити більше.
Що сталося: фіксовані vs змінні ставки
Аналітики Bankier.pl проаналізували дані найкращих банківських пропозицій — як із фіксованою, так і зі змінною процентною ставкою.
📍 Результат:
✔ Донедавна найвигіднішими були іпотечні кредити з фіксованою ставкою — стартова ставка була вищою, зате банк гарантував незмінний розмір платежів протягом періоду фіксації.
✔ Проте у січні 2026 року сталося те, чого не було з часів до 2021 року: найкращі пропозиції зі змінною ставкою виявилися трохи нижчими, ніж із фіксованою. Різниця хоч і невелика (близько 0,05 процентного пункту), однак вона свідчить про зміну ринкового тренду.
📈 Головний висновок: у поточній ситуації банки оцінюють ризик підвищення ставок у найближчі роки як невисокий, тому змінні ставки стали більш конкурентними порівняно з фіксованими.
Чому це цікаво покупцям та інвесторам у нерухомість
1. Нижчі змінні ставки — можливість отримати іпотеку дешевше
Змінна ставка — це ставка, прив’язана до показника WIBOR (або іншого індексу) плюс маржа банку. Наразі WIBOR знизився завдяки циклу зменшення базових процентних ставок, що робить змінну іпотеку доступнішою за фіксовану для нових позичальників.
Це особливо актуально для тих, хто планує купівлю нерухомості найближчим часом, адже дозволяє зекономити на щомісячних платежах.
Однак змінні ставки все ще несуть ризики
Попри поточні переваги змінних ставок, варто пам’ятати:
📌 Змінна ставка може зрости в майбутньому, якщо базові процентні ставки підвищаться. У такому разі зростуть і щомісячні платежі.
📌 Фіксована ставка забезпечує стабільний рівень платежів, що вигідно для тих, хто хоче чітко планувати бюджет і уникати коливань ринку.
👉 Це класичний вибір між вищою стабільністю (фіксована ставка) та потенційною економією (змінна ставка).
Що це означає для ринку нерухомості в Польщі
Для покупців
✔ Зараз може бути вигідніший момент для купівлі житла з іпотекою зі змінною ставкою, особливо якщо плануєте володіти нерухомістю 5–10 років.
✔ Якщо для вас важлива фінансова передбачуваність — фіксована ставка залишається варіантом, хоча й дорожчим.
Для інвесторів
📍 Нижчі змінні ставки стимулюють попит на купівлю житла з інвестиційною метою, знижуючи поріг входу в іпотеку.
📍 Це може підтримати активність як на вторинному, так і на первинному ринку нерухомості.
Висновок
Вперше за багато років іпотечні ставки з фіксованою процентною ставкою стали дорожчими за змінні. Це відображає поточні очікування ринку: ставки перебувають на відносно низьких рівнях, а ризик їхнього суттєвого зростання в найближчій перспективі банки оцінюють як обмежений.
Покупцям та інвесторам варто скористатися цим моментом, водночас пам’ятаючи про можливі зміни ставок у майбутньому — адже змінна ставка може як зменшити витрати, так і призвести до зростання платежів у разі зміни економічної ситуації.
