Что ждет рынок новостроек Польши в 2019 году?

Данные третьего квартала 2018 года подтверждают некоторое замедление на рынке. С начала года мы наблюдаем падение продаж новых квартир – по данным отчета REAS 6 основных рынков (Варшава, Краков, Тригород, Вроцлав, Познань, Лодзь) продали только 14,2 тысячи квартир в июле-сентябре, это на 19 процентов меньше, чем в 3 квартале 2017 года, а с начала года - 48,2 тыс. квартир или на 10 процентов меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Почему продажи квартир замедлились?

Причины такого положения вещей, по мнению экспертов, следует искать со стороны предложения, а не со стороны спроса. Стоит отметить, что в 2018 году упали не только продажи, но и количество предлагаемых квартир. Это означает, что продажи девелоперов фактически снизились в абсолютных цифрах, тогда как соотношение продаж к предложению остается более стабильным. Очевидно, что период с середины 2016 года и до конца 2017 года был периодом наибольшего бума для застройщиков, а 2018 год принес замедление, но оно не такой сильное как в 2008 году.

В 2017 году мы наблюдали существенны рост цен как на землю, так и на строительные расходы. Однако, похоже, что застройщики не хотят повторять ошибки прошлого, как в 2008 году, когда переизбыток жилья привел к падению цен и рыночному кризису. Поэтому компании стараются контролировать количество строящихся и предлагаемых рынку квартир, чтобы поддерживать достаточную маржу и прибыльность – благодаря этому более высокие расходы на девелопмент успешно перекладываются на клиентов. Наученные прошлыми кризисами, девелоперы корректируют свои предложения более разумно, выбирают землю более тщательно и не "гоняются" за рекордными объемами. Лучше продавать медленнее, но по более высоким ценам. Количество новых выставленных на рынок квартир более или менее соответствует уровням продаж. Предложение дополняется, но не увеличивается – в 2015-2017 годах оно колебалось в районе  50 000 квартир (на 6 основных рынках), а уже в 2018 году предложение было соответственно сокращено, в то время как в 2006-2007 годах предложение быстро росло.

Возможности и угрозы для рынка жилья в Польше.

Многие факторы будут продолжать влиять на рынок жилья – как положительные, так и отрицательные. Некоторые из них будут иметь биполярное влияния одновременно. Самой большой угрозой для этого сектора экономики может быть риск возникновения пузыря на рынке жилья, связанный с постоянным ростом цен на квартиры с 2012 года. Однако фактором, снижающим этот риск, является меньший темп роста цен на квадратные метры по сравнению с ситуацией 2006-2008 годов, сопровождаемый ростом заработной платы.

Фактор, который также может оказать негативное влияние на рынок девелопмента, –неблагоприятная демографическая тенденция, связанная с сокращением населения и старением населения. В долгосрочной перспективе это может снизить спрос на жилье. С другой стороны, богатство общества наряду с изменениями в предпочтениях может привести к тому, что спрос на более просторные квартиры более высокого уровня увеличится, и все больше людей будут иметь высокую кредитоспособность.

Фактором, который все еще стимулирует спрос на рынке девелопмента, являются низкие процентные ставки, которые, согласно последним комментариям, не изменятся до 2020 года (ранее предполагалось, что они изменятся в 2019 году). Тем не менее, здесь многое зависит от темпов роста процентных ставок в ЕС – возможное более быстрое повышение ставок со стороны ЕЦБ, вероятно, приведет к аналогичной реакции НБП. Это, в свою очередь, приведет к повышению стоимости ипотеки и финансовых затрат, понесенных застройщиками. Однако до тех пор, пока НБП хранит процентные ставки на текущем уровне, мы не должны ожидать резкого снижения спроса.

Стоит также обратить внимание на растущие цены на землю и проблемы строительной отрасли, что приводит к более высоким ценам строительства. Также доступ застройщиков к дешевому финансированию может быть ограничен из-за колебаний на польском финансовом рынке.

Отрасли также придется столкнуться с правовыми изменениями, но их влияние будет неоднозначным. Они могут вызвать негативные последствия для застройщиков (например, закрытие трастовых счетов), а также позитивные (например, программы государственных субсидий на покупку и аренду квартир).

Если не будет непредвиденных событий, таких как радикальные правовые изменения, глобальный или локальный экономический кризис, мы не должны опасаться внезапного коллапса рынка, как это было в 2008 году. Вероятно, период наибольшего бума уже позади, но переход от фазы бума к фазе равновесия рынка может быть мягким. По мнению экспертов, пока не следует ожидать резкого падения цен на жилье, а также замедления темпов их роста и стабилизации.