Доходность от аренды начала восстанавливаться, но все еще остается на низком уровне

Доходность от аренды начала восстанавливаться, но все еще остается на низком уровне
Доходность от сдачи в аренду квартир в крупнейших польских городах после года падений начала расти, согласно данным Otodom Analytics. Однако это восстановление происходит после значительного спада, связанного с быстро растущими ценами на жилье и снижением арендных ставок в конце 2023 года и первой половине 2024 года.
На этот раз, накануне учебного года 2023/2024, мы сосредоточились на квартирах, которые чаще всего ищут, в том числе студенты, то есть на квартирах площадью от 40 до 59 кв. м.
В августе 2024 года, согласно данным Otodom Analytics, которые не учитывают стоимость ремонта, содержания квартиры и налогов, самую высокую годовую доходность зафиксировали в Лодзи. Она составила 5,73% в годовом исчислении. Хотя это было на 0,15 процентных пункта выше, чем на достигнутом в апреле минимуме, в годовом сравнении был зафиксирован спад на 0,69 процентных пункта.
По сравнению с пиком, достигнутым на рубеже 2022 и 2023 годов (7,11%), годовая доходность в Лодзи снизилась на 1,53 процентных пункта. Это связано с тем, что, хотя цены на жилье в Лодзи остаются самыми низкими среди крупных городов, они начали значительно расти, догоняя другие города. С другой стороны, Лодзь является одним из немногих городов, где в последнее время наблюдалось снижение средних арендных ставок.
Хотя рынок за последние четыре месяца снова начал показывать рост, средняя цена аренды квартиры площадью от 40 до 59 кв. м в Лодзи в августе 2024 года была почти такой же, как в аналогичном месяце 2023 года.
На противоположном полюсе находится доходность в Кракове. В августе она составила 4,66% в годовом исчислении, что на 0,74 процентных пункта ниже, чем годом ранее, но на 0,18 процентных пункта выше, чем в самом невыгодном месяце за последние три года — мае 2024 года.
Краков также является городом с наибольшими колебаниями годовой доходности. С декабря 2022 года, когда был зафиксирован самый высокий показатель за последние пять лет, доходность упала почти на 2 процентных пункта.
Растущие арендные ставки оказались недостаточными
Это произошло из-за явно растущих цен на жилье, которые превзошли весьма значительное по стране повышение арендных ставок. За последние три года, по сравнению с периодом до вторжения России в Украину и притока украинских беженцев в Польшу, ставки выросли на 62% для квартир площадью от 60 до 80 кв. м и на 67% для анализируемых квартир площадью от 40 до 59 кв. м.
В остальных шести крупнейших польских городах — Варшаве, Вроцлаве, Гданьске и Познани — средняя годовая доходность в августе 2024 года находилась на схожем уровне — от 5,33% (Познань) до 5,53% (Гданьск). В каждом из этих городов она также была выше, чем на минимуме в мае-июне — от 0,27 процентных пункта в Варшаве и Вроцлаве до 0,37 процентных пункта в Гданьске.
Как показывают исторические данные, в Гданьске в ближайшие месяцы может наблюдаться более медленный рост доходности. Именно летом, в отпускные месяцы, там наблюдался самый быстрый рост доходности от аренды. Противоположной ситуацией является Познань, где в последние годы доходность была самой стабильной среди шести крупнейших польских рынков недвижимости. Разница между самым высоким уровнем доходности в январе 2023 года и майским минимумом составляет всего около 1 процентного пункта.
Повышение порога входа
Хотя последние месяцы принесли восстановление доходности, с каждым месяцем, в связи с ростом цен на жилье, увеличивается и порог входа для людей, которые хотят купить квартиру с целью ее сдачи в аренду.
С учетом средних цен на сделки во втором квартале 2024 года, покупка квартиры площадью 50 кв. м в крупнейших польских городах требовала расходов в среднем от 441 тыс. злотых в Лодзи до почти 700 тыс. злотых в Варшаве.16:28