Новая реальность на рынке ипотек: фиксированные ставки уже выше переменных

В Польше произошёл редкий поворот на рынке ипотечного кредитования — процентные ставки по ипотеке с фиксированной ставкой оказались выше, чем по ипотеке с плавающей (% WIBOR + маржа). Такой ситуации не наблюдали уже несколько лет, и многие эксперты называют это возвращением к «традиционной» модели рынка, когда за стабильность нужно платить больше.

Что произошло: фиксированные vs переменные ставки

Аналитики изучили данные лучших предложений банков — как с фиксированной процентной ставкой, так и с переменной.

📍 Результат:
✔ До недавнего времени наиболее выгодные предложения по ипотеке были с фиксированной ставкой — то есть ставка была выше на старте, но кредитор гарантировал одинаковые платежи на срок фиксированного периода.
✔ Однако в январе 2026 года произошло то, что не наблюдалось со времён до 2021 года: лучшие предложения с переменной ставкой оказались чуть ниже, чем у фиксированных. Разница хоть и небольшая (~0,05 процентного пункта), но она всё же говорит о смене тренда.

📈 Основной вывод: в текущей ситуации банки считают, что риск повышения ставок в ближайшие годы невысок, поэтому переменные ставки стали более конкурентными, чем фиксированные.

Почему это интересно покупателям и инвесторам недвижимости

1. Более низкие переменные ставки — шанс получить ипотеку дешевле

Переменная ставка — это ставка, привязанная к показателю WIBOR (или другому индексу) плюс маржа банка. Сейчас WIBOR упал благодаря циклу снижения базовых процентных ставок, что делает переменную ипотеку доступнее фиксированной для новых заёмщиков.

Это особенно актуально для тех, кто в ближайшее время планирует покупку недвижимости — можно сэкономить на ежемесячных платежах.

Однако переменные ставки всё ещё несут риски

Несмотря на текущие преимущества переменных ставок, важно помнить:

📌 Переменная ставка может вырасти в будущем, если базовые процентные ставки увеличатся. Это означает, что ежемесячные платежи также могут увеличиться.

📌 Фиксированная ставка даёт гарантированный уровень платежей, что выгодно для тех, кто хочет точно планировать бюджет и избегать рыночных колебаний.

👉 Это классический выбор между большей стабильностью (фиксированная) и возможной экономией (переменная).

Что это значит для рынка недвижимости в Польше

Для покупателей

✔ Сейчас может быть более выгодный момент для покупки с переменной ипотекой, особенно если планируете владение недвижимостью на 5–10 лет.
✔ Если вам важна стабильность бюджета — фиксированная ставка всё ещё остаётся опцией, хоть и дороже.

Для инвесторов

📍 Более низкие переменные ставки стимулируют спрос на покупку жилья под инвестицию — снижая порог входа в ипотеку.
📍 Это может поддержать активность на рынке вторичной и первичной недвижимости.

Впервые за много лет ипотечные ставки с фиксированной процентной ставкой стали дороже переменных. Это отражает текущие ожидания рынка — ставки находятся на низких уровнях, а риск значительного роста кажется небольшим (по оценкам банков).

Покупателям и инвесторам стоит воспользоваться этим моментом, но также учитывать перспективу изменения ставок в будущем — ведь переменная ставка может как выгодно снизить расходы, так и привести к повышению платежей, если экономика изменится.